住まいの売却にも資金・費用の準備が必要です。売却する物件によって、必要な諸費用の額は異なります。所得税・住民税、印紙税、仲介手数料、その他諸費用がかかります。
売却時の譲渡益に対し、課税されます。売却した不動産の所有期間や用途等によって様々な軽減措置があります。
不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます(分離課税方式)。対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。
譲渡収入金額 | 土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の清算金 |
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取得費 | 次の(1)、(2)の大きい金額を使います。 (1)実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額 (2)概算法:譲渡収入金額×5% |
譲渡費用 | 売るために直接かかった費用 例)測量費、解体費用、印紙代 など |
特別控除 | 居住用の3000万円特別控除の特例等 |
所有期間によって、課税方法が異なります。土地建物を譲渡した場合、課税方法には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」があります。譲渡所得の計算のための不動産所有期間は、不動産を購入した日から譲渡した日までではなく、譲渡した年の1月1日までです。その所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。
※(注)上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。
譲渡益が出た場合、譲渡損が出た場合、それぞれ一定の条件を満たせは、控除の対象になります。
譲渡益が出た場合 | (1)3,000万円特別控除の特例 (2)10年超所有軽減税率の特例 (3)特定居住用の財産の買替え特例 |
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譲渡損が出た場合 | (1)居住用財産の買替え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除 (2)特定居住用財産の譲渡損益の損益通算および繰越控除 |
売買契約時に、契約書に印紙を貼り納付します。
抵当権抹消に関してかかる費用があります。抵当権の有無は不動産登記簿謄本で確認できます。売却物件に抵当権が設定されている場合には、抵当権抹消の手続きをします。通常、不動産登記の専門家である司法書士に委任し報酬を支払います。また、所有権移転に伴う住所変更登記の費用も必要です。
売却が決定し、成約した場合に、その取引額に応じてかかります。媒介契約を結んだ仲介業者への成功報酬として支払う手数料になります。
取引額が200万円以下
取引額の5%+消費税
取引額が400万円以下
取引額が200万円以下の部分についてはその5%+消費税
取引額が200万円を超える部分についてはその4%+消費税
取引額が400万円超
取引額が200万円以下の部分についてはその5%+消費税
取引額が200万円を超え400万円以下の部分についてはその4%+消費税
取引額が400万円を超える部分についてはその3%+消費税
※媒介契約:不動産業者に売却の仲介を依頼する契約
※媒介契約を結んだが、成約できずに売却を断念するなどの場合、仲介手数料はかかりません。
※仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で定められています。
例)戸建1,500万円で売却した場合
(1) 200万円以下の部分 = 200万円×5%×消費税=108,000円
(2) 200万円~400万円 = 200万円×4%×消費税= 86,400円
(3) 400万円以上の部分 = 1,100万円×3%×消費税=356,400円
(1) +(2) +(3) =550,800円となります。
・土地測量、境界確定費用(売却したい物件に土地が含まれている場合)
・引越し費用
・改装費用
・固定資産税
・各種証明書の発行 、など。